Купівля квартири та форвардний контракт

форвардний контракт, будівництво, квартира, юрист, адвокат Луцьк

 

На даний час в Україні користується популярністю інвестування в будівництво, що дає змогу забудовникам залучити додаткові кошти в процесі спорудження відповідного об’єкта нерухомості, а покупцям житла (інвесторам) – придбати права на відповідний створюваний об’єкт нерухомості за ціною, нижчою від ринкової. Одним із варіантів інвестування в нерухомість є укладення форвардних контрактів.

Відповідно до визначення, яке міститься в Податковому кодексі України, форвардний контракт – стандартизований цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов’язується у майбутньому в установлений строк передати базовий актив (яким, зокрема, можуть бути майнові права на нерухомість) у власність покупця на визначених умовах, а покупець зобов’язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором.

Отже, на початковому етапі інвестування укладається форвардний контракт між забудовником і компанією з управління активами – спеціальним суб’єктом, який надалі здійснюватиме продаж форвардів інвесторам.

 

У подальшому, у разі купівлі нерухомості інвестором, має місце укладення двох договорів із поділом вартості об’єкта нерухомості на дві частини.

 

Перший договір – купівля-продаж форварду, за яким покупець нерухомості (інвестор) фактично купує зобов’язання будівельника в майбутньому передати інвестору об’єкт нерухомості за визначеною ціною. За результатом укладення цього контракту інвестор отримує дериватив (форвард) – документ, що посвідчує відповідні зобов’язання забудовника та інвестора щодо майбутньої купівлі-продажу квартири.

Як уже зазначалося вище, продаж форварду здійснюється не безпосередньо забудовником, а спеціальним суб’єктом – компанією з управління активами, що своєю чергою додатково зменшує ризик здійснення забудовником протиправних маніпуляцій.

Купівля-продаж форварду не підлягає оподаткуванню (відповідно до п. 196.1.1 Податкового кодексу України, операції з продажу деривативу не є об’єктом оподаткування), що й дає можливість забудовнику отримати більший прибуток та водночас запропонувати інвесторам дещо нижчу, а отже більш конкурентну ціну. До ціни форварду зазвичай закладається менша частина вартості нерухомості.

Також купівлю-продаж форварду реєструє товарна біржа, а покупець після повної сплати ціни договору отримує акт прийому-передачі форварду, який засвідчує його права на відповідний форвардний контракт і гарантовані ним зобов’язання.

Другий договір – договір купівлі-продажу майнових прав на нерухомість. До нього, відповідно, закладається друга частина вартості нерухомості (яка вже підлягає оподаткуванню). Причому такий договір укладається з відкладальною обставиною, а саме набуває дійсності з моменту повної оплати інвестором договору купівлі форварду і підписання відповідного акта прийому-передачі. Цей договір укладається вже безпосередньо із забудовником та найчастіше містить більш точну деталізацію істотних умов.

 

Беззаперечними перевагами форвардної системи купівлі нерухомості для інвестора є:

– суттєво нижча ціна нерухомості порівняно з ринковою ціною на вже створені об’єкти нерухомості;

– неможливість зміни ціни на об’єкт нерухомості після укладання форвардного контракту;

– захист від подвійного продажу та низки інших шахрайських маніпуляцій з майновими правами, що забезпечується реєстрацією форвардного контракту товарною біржею;

– додаткові гарантії порядності забудовника. Непорядний забудовник не буде використовувати таку систему для фінансування проекту, тому що вона високовартісна в процесах створення та обслуговування.

 

Переваги, які отримує забудовник, полягають у можливості:

– отримати значно більший чистий прибуток, зумовлений відсутністю оподаткування договорів купівлі-продажу форвардів;

– залучити додаткові кошти (інвестиції) до завершення будівництва.

 

Що стосується недоліків і ризиків форвардної системи, то їх переважно несе саме інвестор. Слід зазначити, зокрема, такі ризики:

– недостатньо чітке регулювання питань форвардного договору в українському законодавстві, що несе певні ризики;

– неможливість забезпечити цільове використання вкладених коштів забудовником.

Додатково слід звернути увагу на те, що за форвардним контрактом інвестор фактично придбає лише майнові права, які дають змогу вже в майбутньому отримати об’єкт нерухомості у власність.

Своєю чергою, завершенню створення об’єкта нерухомості може завадити низка обставин:

– недобросовісне виконання забудовником своїх обов’язків;

– складнощі з оформленням дозвільної документації та введенням будинку в експлуатацію;

– обставини непереборної сили на кшталт воєнного конфлікту або стихійного лиха.

Таким чином, попри всі переваги форвардної системи інвестування в будівництво, вона є досить складною і залишається ризиковою для інвестора. Тому, зважуючись на інвестування в нерухомість через форвардний контракт, слід вжити хоча б мінімальних заходів обережності, зокрема доцільно:

1. Переконатись у добропорядності забудовника шляхом перевірки його репутації за допомогою відкритих джерел (інтернет, ЗМІ);

2. Уважно вивчити текст договорів, особливо в частині визначення ціни договору, строків виконання зобов’язань і, власне, самого предмету договору;

3. Бажано переконатися, що на момент підписання договору забудовник уже отримав усю необхідну дозвільну документацію і фактично розпочав саме будівництво.

 

Найкращим рішенням для уникнення правових проблем, пов’язаних із форвардним інвестуванням у нерухомість, буде залучення до супроводу форвардного контракту кваліфікованих юристів ще на етапі підготовки його підписання.