Податки та мита при купівлі-продажу нерухомості.

Згідно із ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Нотаріус при здійсненні таких операцій не тільки засвідчує факт переходу права власності на об’єкт нерухомості і здійснює таку реєстрацію, а й виступає «податковим агентом» скоєння сторонами угоди платежів до бюджету.

Тому, якщо укладається договір купівлі-продажу квартири, витрати при цьому будуть складатися з кількох податків при продажі чи купівлі квартири.

 

Якщо ви продавець-резидент.

1.  Нерухомість у власності менше трьох років, необхідно сплатити:

  • держмито(1% від ціни об’єкта, зазначеної в договорі, але не нижче його оціночної вартості);
  • податок на дохід фізичних осіб(5% від вартості нерухомості);
  • військовий збір(1,5% від вартості нерухомості).

2. Нерухомість у власності понад три роки і це перший продаж продавця нерухомості протягом календарного року, необхідно сплатити:

  • держмито (1% від ціни об’єкта, зазначеної в договорі, але не нижче його оціночної вартості);
  • ПДФО та військовий збір в даному випадку не оплачуються.

Якщо ви продавець – нерезидент, необхідно сплатити:

  • держмито (1% від ціни об’єкта, зазначеної в договорі, але не нижче його оціночної вартості);
  • податок на доходи фізичних осіб (18% від вартості нерухомості);
  • військовий збір (1,5% від вартості нерухомості).

Держмито в 1% найчастіше оплачується Продавцем, проте це не є його обов’язком на законодавчому рівні, все за домовленістю сторін.

Якщо у вас є об’єкт нерухомості (більше 3-х років у володінні), але ви здійснили або хочете здійснити розділ, що спричинить реєстрацію нового права власності на кожну з його частин, ви будете зобов’язані сплатити ПДФО та військовий збір, так як трирічний термін буде обчислюється з моменту реєстрації нерухомого майна.

Якщо продавець-нерезидент на законних підставах перебуває на території України більше 183 днів з початку бюджетного року, то він отримає статус резидента при здійсненні даної угоди, відповідно і оподаткування буде розраховуватися як для резидента, з урахуванням вищевказаних особливостей терміну володіння нерухомістю.

Таким чином, згідно пп.1 п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної в звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

    

Якщо ви покупець:

1. Відразу після продажу Ви купуєте квартиру, то потрібно здійснити внески:

  • 1% від вартості нерухомості до Пенсійного фонду України (для резидентів, так і нерезидентів), в тому випадку, якщо сторони домовилися, що продавець її не оплачує;
  • витрати на реєстрацію майна в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 15-2 Постанови КМУ «Про затвердження Порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій» від 23.09.2020 року, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі нерухомого майна не сплачується, якщо:

  • житло було приватизовано;
  • житла було придбано вперше;
  • особа перебуває в черзі на те, щоб отримати житло.

Отже, покупці, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше звільнені від сплати збору обов’язкового державного пенсійного страхування, а всі інші покупці платять такий збір в розмірі 1% від вартості нерухомого майна (квартири), зазначеного в договорі купівлі-продажу такого майна.

1% від вартості нерухомості до Пенсійного фонду України оплачують як фізичні особи, так і юридичні (крім випадків, коли майно набувається за рахунок коштів держбюджету).

Щодо спільних витрат з продавцем чи покупцем (наприклад за оплату послуг нотаріуса) потрібно домовлятися про оплату заздалегідь для усунення суперечок під час оформлення угоди.