Документи для укладення угоди купівлі-продажу нерухомості.

Укладення угоди купівлі-продажу нерухомості займає небагато часу, однак для такого швидкого результату потрібна ретельно підготовка, а продавцям та покупцям доведеться домовитися про всі умови договору, нотаріусу – попередньо надати проект договору для обов’язкового нотаріального посвідчення, а юристам – провести повний аналіз пакету документів.

Документи для продавця:

  • Правоустановчий документ. Звернути увагу потрібно на вид та зміст такого документу (свідоцтво про право власності (рішення про державну реєстрацію прав), договір дарування, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно). Наприклад, якщо правоустановчим документом на квартиру є договір купівлі-продажу, потрібно перевірити, чи відбувся розрахунок за квартиру, коли сторонами визначено перехід права власності. Якщо правоустановчим документом є свідоцтво про право власності – то яка підстава видачі такого свідоцтва, коли та ким воно видане. Юрист/адвокат одразу зрозуміє, що свідоцтво про право власності, видане після 01 січня 2016 року – це підробка, адже з метою поліпшення процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно був прийнятий Закон України “Про внесення змін до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, де «”свідоцтво про право власності” змінено на «рішення про державну реєстрацію прав.
  • Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків всіх власників. Паспорт у вигляді книжечки має відповідати чітким вимогам законодавства. Наприклад, у паспорті у вигляді книжечки при досягненні 25- і 45-річного віку вклеюються нові фотокартки, що відповідають такому вікові. Паспорт, в якому не вклеєно таких фотокарток при досягненні його власником зазначеного віку, вважається недійсним.
  • Згода подружжя. Якщо квартира набувалась у спільну сумісну власність подружжя, потрібна обов’язкова згода дружини/чоловіка на продаж такої квартири. Законодавство чітко визначає, що у випадку приватизації майно є особистою приватною власністю одного із подружжя. Однак, навіть тут є нюанси. Якщо власник продає, наприклад, двокімнатну приватизовану квартиру, загальною площею 56 кв.м., то досвідчений юрист буде вимагати отримати згоду другого з подружжя. Оскільки Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» безоплатна приватизація квартири незалежно від розміру її загальної площі стосується лише однокімнатної квартири.
  • Інформаційна довідка БТІ (Бюро технічної інвентаризації). Якщо право власності було зареєстровано до 2013 року та не внесено до Державного реєстру речових прав.
  • Технічний паспорт – не є правоустановчим документом, однак він потрібен, оскільки в ньому зазначені технічні характеристики квартири: розмір загальної та житлової площі, кількість кімнат, перепланування (якщо такі були), які необхідні для внесення цих даних при державній реєстрації.
  • Звіт про оцінку майна. Внесення інформації про оцінку до витягу про державну реєстрацію права власності.
  • Довідка про склад сім’ї та/або кількість зареєстрованих (в різний період часу вона називалась форма №3, форма №13, виписка).
  • Перевірити чи віднесена квартира до об’єктів культурної спадщини. Відповідно до Закону України «Про охорону культурної спадщини» власник зобов’язаний укласти охоронний договір та отримати відмову від привілейованого права купівлі квартири. Перевірити, чи віднесено будинок, в якому знаходиться квартира, до переліку об’єктів культурної спадщини можна звернувшись із відповідним запитом до Департаменту охорони культурної спадщини Міністерства культури України.
  • Надати інформацію щодо відсутності заборгованостей по сплаті за житлово-комунальні послуги.

 

Документи для покупця:

  • Паспорт та реєстраційний номер облікової картки платника податків дружини/ чоловіка покупця.
  • Свідоцтво про шлюб та згоду подружжя на укладення договору купівлі-продажу, або ж шлюбний договір. Якщо квартира набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає згоду на купівлю даної квартири.
  • Перевірити чи квартира здається в оренду. Якщо так, та домовитися, що орендарі звільнять квартиру вже після укладення договору купівлі-продажу, в такому випадку, відмова від переважного права купівлі від орендаря – обов’язкова.

 

Інші важливі моменти при укладенні угоди купівлі-продажу квартири для продавця та покупця:

  • Представник. При укладенні договору купівлі-продажу квартири кожна зі сторін має право діяти як самостійно, так і через свого представника. Якщо від імені сторони діє представник, потрібно перевірити його повноваження. Якщо стороною угоди виступає фізична особа, представник має надати нотаріально посвідчену довіреність, з якою потрібно детально ознайомитися із повноваженнями представника. В ній, наприклад можуть бути зазначені повноваження лише на укладення попереднього договору купівлі-продажу або ж на підготовку та отримання всіх документів для укладення угоди, однак без права підпису, в такому випадку, укладати договір купівлі-продажу по такій довіреності, заборонено. Окрім того, потрібно з’ясувати, чи не відкликана така довіреність самим власником.
  • Якщо власник – дитина. Якщо дитина до 14 років – від її імені договір підписує один з батьків за згодою іншого, з 14-ти років дитина ставить підпис на договорі самостійно, за згодою батьків. Однак в обох випадках, на укладення договору купівлі-продажу квартири (стосується продажу та купівлі), потрібен дозвіл органів опіки та піклування. До речі, такий дозвіл потрібен не тільки якщо дитина – власник квартири, а і якщо вона просто там зареєстрована. Відмова від майнових прав дитини та правом користування житловим приміщенням за Сімейним кодексом є однією з угод, які не можуть здійснювати батьки без дозволу органів опіки та піклування.

Верховний суд України зробив висновок щодо питання захисту житлових прав дітей – правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (ч.6 ст. 203, ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, – звужує обсяг наявних майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло.